Overzicht en conversies van het kantorenpark in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Hoe evolueert de beschikbare kantoorruimte? Hoe zit het met leegstaand vastgoed? Welke projecten worden momenteel uitgevoerd? Welke kantoorconversies worden waargenomen?

Perspective publiceert zijn 40e editie van het Overzicht van het kantorenpark. Dit nummer belicht een cruciaal moment: het gaat met name over projecten opgezet voor of aan het begin van de COVID-19-pandemie. Deze projecten kregen een stedenbouwkundige vergunning in 2021 en 2022 en kwamen vervolgens tot stand tegen de achtergrond van de gezondheids- en energiecrisis.

De publicatie wordt aangevuld met een uitgave van About die handelt over "Kantoorconversie ter ondersteuning van het gewestelijk project. Een instrument om de bouw van woningen te versnellen?”. Deze focus, gebaseerd op de werkzaamheden van de Task Force Bureau, schetst bevindingen en aanbevelingen over de uitdagingen die kantoorconversie met zich meebrengt.

Kantooroppervlakte blijft langzaam slinken ...

Na een lichte stijging in 2020 daalt de beschikbare kantoorruimte in de periode 2021-2022 met 213.000 m² tot 12.500.000 m², een daling van 1,7%. Een derde van de daling van de voorraad sinds 2013 is alleen al toe te schrijven aan deze periode van twee jaar, wat wijst op een significante neerwaartse trend.

... maar de pipeline met kantoorprojecten zit erg vol

624.000 m² nieuwe kantoorruimte is vergund. Hoewel niet al deze nieuwe kantoorruimte noodzakelijkerwijs zal worden gerealiseerd, vertegenwoordigt het een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe ruimte in vergelijking met de bestaande en leegstaande kantoorruimte.

Deze oppervlakte weerspiegelt ook deels een herschikking van de kantoorvoorraad, die verband houdt met de hierboven beschreven afname van de voorraad.

Leegstand neemt toe

Na een daling tussen 2009 en 2018 zet de gecommercialiseerde leegstand (ruimte die te koop of te huur wordt aangeboden) zijn opwaartse trend voort: deze bedraagt nu iets meer dan een miljoen m² (leegstandspercentage van 8,7%).

De energiecrisis heeft deze trend, die begon met de gezondheidscrisis, waarschijnlijk versterkt, waardoor de leegstand op gewestelijk niveau is toegenomen.

Dit leegstandspercentage is echter verre van uniform op het gewestelijk grondgebied. Sommige wijken, zoals de Europese wijk, kennen een lage leegstand, terwijl andere wijken, zoals de Louizawijk, een aanzienlijke toename kennen.

Het leegstandspercentage is bovendien een minimale schatting, aangezien verborgen leegstand (ruimte die niet te huur of te koop wordt aangeboden) en grijze leegstand (onderbenutte of ongebruikte ruimte) per definitie niet worden meegeteld.

Conversie gaat door

2021 wordt gekenmerkt door een uitzonderlijke en nooit eerder geziene conversie van 182.000 m² kantooroppervlakte naar andere bestemmingen. In 2022 daalden de conversies weer naar een gematigder niveau (116.00 m²).

In 2021-2022 blijven woningen het grootste deel van de nieuwe gebruiksfuncties uitmaken, gevolgd door hotels en voorzieningen. In 2021 is de conversie van kantoorgebouwen in woningen goed voor ongeveer 23% van de netto woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Deze transitie weerspiegelt deels een heroriëntatie naar functies die beter aangepast zijn aan de huidige behoeften. De voormalige Royale Belge, de nieuwe Victoria Tower en het Brouck'R-project (momenteel in uitvoering) zijn stuk voor stuk iconische projecten waarbij gebouwen naar meer gemengdheid worden geconverteerd.

De uitdagingen die bij conversie komen kijken

Kantoorconversie draagt in belangrijke mate bij tot de bouw van nieuwe woningen in het Brussels Gewest, vooral in de tweede kroon waar veel verouderde kantoren te vinden zijn. Deze dynamiek moet ook worden opgevoerd in het Central Business District, waar een functionele en sociale mix wordt nagestreefd, zowel op het gebied van huisvesting als voorzieningen.

Om conversies te realiseren, moet er op verschillende niveaus worden gewerkt, zoals het aanpassen van regelgevende instrumenten (het GBP, dat momenteel wordt gewijzigd) of het aanpassen, ontwikkelen en testen van financiële instrumenten om conversies en renovaties aantrekkelijker te maken, met name op het gebied van betaalbare huisvesting.

Hoe is de situatie in de verschillende wijken?

De kantoorvoorraad daalt niet overal. De Europese wijk en de Vijfhoek handhaven hun niveau. Het Central Business District (Centrum, Noordwijk, Europese wijk, Louizawijk en Zuidwijk) neemt de meeste projecten in de pipeline voor zijn rekening en blijft de belangrijkste drijvende kracht achter de ontwikkeling van kantoorruimte in het Gewest. Wijken in de tweede kroon Oost en ZW vallen op door hun hogere leegstandspercentage, hoewel ook lokale specifieke factoren een rol spelen.

Conversies vinden plaats over het hele Brusselse grondgebied, met verschillen tussen de wijken.

Toekomstige ontwikkelingen

Er is geen direct verband tussen nieuwe manieren van werken en kantoorbezetting. "Aanpassingen in de kantoorbezetting als gevolg van veranderingen in de werkorganisatie zullen zich de komende jaren doorzetten, in lijn met renovaties en de ondertekening van nieuwe huurcontracten", aldus Antoine de Borman, directeur-generaal van perspective.brussels.

Deze ontwikkelingen openen mogelijkheden voor innovatie (moduleerbare en converteerbare toepassingen) die de toekomst van de sector mee zullen bepalen. Milieucertificeringen lijken ook steeds belangrijker te worden bij het creëren en in de markt zetten van kantoorruimte.

Download:

• Overzicht van het kantorenpark nr. 40 
• About nr. 8: Kantoorconversie ter ondersteuning van het gewestelijk project. Een instrument om de bouw van woningen te versnellen?